＜事業の概要＞

■インターチェンジのポテンシャルを生かした商業・物流・工業拠点へ

つくばエクスプレスの開業により、急激に開発の進む埼玉県三郷市。常磐自動車道、東京外環自動車道の三郷インターに近い三郷インターA地区では、平成5年ごろから土地区画整理事業の準備が進められ、土地区画整理組合設立準備組合が発足しました。

「コンセプトは『ふれあいとにぎわいの商業・物流・工業拠点』。インターチェンジのポテンシャルを活用し、土地区画整理事業によって生まれた保留地に商業・物流・工業施設の集積を図るというものです。事業の目玉は、14.08ha（43,000坪）の土地へ、核施設として大手スーパーマーケットが出店することでした」（堀切理事長）。

大手スーパーマーケットの出店予定地は、地権者182名分の土地で、地権者は、土地を貸すことで賃料を得られる予定になっていました。
総事業費は、約291億円。準大手ゼネコンが業務代行業者となり、調査設計費や工事費などの必要な資金を立て替える業務代行方式によって、事業が推進される計画でした。

■業務代行業者の経営破たんで事業が停滞、コンサルタントの導入へ

ところが、事業の認可前から業務代行業者の経営は少しずつ悪化していました。認可時には事実上の破たん状態となり、結局事業からの撤退が決まったため、組合は業務代行業者が立て替えていた資金の返済を迫られたのです。

「時はバブル崩壊後の大不況です。信用金庫、地方銀行、都市銀行、政策投資銀行に至るまで、多くの金融機関に組合運営資金の融資を要請しましたが、融資してくれる金融機関はひとつもありませんでした。しかし、事業はどうしても継続したい。そこで理事が組合に融資し、さらに三郷市に支援を求めました」（堀切理事長）。

組合と市は代わりの業務代行者を求めました。しかし数社候補企業が上がったものの成立には至りませんでした。行き詰まった事態を打開するため、コンサルタント選定に向けて、プロポーザルコンペを実施したのです。対象コンサルタントは、当社を含む3社でした。
「現在の状況、そして三郷インターA地区の特性を生かした具体的な再構築案及び資金の一部立て替えの提示があったことで最終的に昭和に依頼することになりました」（堀切理事長）。

このような経緯で当社は、平成13年4月より事業に参加することになり、平成21年現在、当社から事務局に職員8名を常駐させています。

＜導入技術＞

■まちの将来を見据えた事業の再構築

当社ではまず、事業と経営の内容について精査を行い、事業の再建計画を立案。その再建計画のポイントは、以下の3点でした。

●事業費の見直し
初期計画の見通しの甘さと、不況による土地価格の下落で、予定されていた291億円の確保は難しいと判断。しかしすでに認可が出ているので、設計図は大きく変えられません。そこで可能な限り公共用地を減らし、収入財源となる保留地面積を増やすと共に保留地の集約化をはかり、購入者のニーズに合わせた整備をすることで保留地価格を上げられるように検討しました。さらに、事業費を絞ることにより、事業続行を可能にしました。

●新たな出店企業の募集
事業の目玉である大手スーパーマーケットの出店は、事業停滞による引渡し期限の大幅遅延等のため合意解約となりました。しかしこの事業は、商業施設があってこその計画であり、大手スーパーマーケットの撤退は事業の根本がゆらぎかねない事態。早急な出店企業の募集が求められていました。
そこで当社は、まず出店予定地約4万3千坪のうち、1万坪の保留地を坪単価40万円で購入することを条件に、出店企業をコンペ形式で募集しました。その結果、平成15年5月に大手ホームセンターと保留地売買契約を締結することとなり、総合スーパーマーケットとホームセンターによる商業施設の確保と、40億円の資金確保を行いました。

●事業推進のスピードアップ
事業は、長引けば長引くほどコストがかかりますし、地権者にとっても自己利用がはかれないということになってしまいます。そこで、旧計画での商業施設開店予定日であった平成17年7月という目標は変更をせず、新たな商業施設のオープンを目指して主要道路の完成を含め、工事の計画・着工を行いました。

土地利用計画図

＜事業の効果＞

■地域の付加価値を上げることに成功

商業地区においては、当初の予定より2カ月早い平成17年5月に、「ピアラシティ」としてまちびらきを行うことができました。ピアラシティには、大型ホームセンター「スーパービバホーム」、大型スーパー「イトーヨーカドー」、12スクリーンを持つシネマコンプレックス「MOVIX三郷」、アミューズメントパーク「ゲームパニック三郷」が出店。続いて沿道利用地区を含め、大型電気店、書店、紳士服販売店、住宅展示場、ガソリンスタンド、温泉施設、中古車販売店、飲食店などが次々にオープンし、たいへんな賑わいを見せています。
また、流通地区、工業地区にも次々と企業が入居し、地権者は地代を得られるようになったほか、三郷市でも固定資産税が農地から商工業用地となったことで、数千倍の税収となりました。

当社が事業にかかわった平成13年以来、事業のサポートを行っている、当社技術コンサルタントで組合事務局長を務める冨永は、次のように話します。

■活気が持続するまちのために

「『景観検討委員会』は、地区内の景観の向上とまちづくりのルールを検討するために発足しました。組合の理事6名と、三郷市の都市計画課長、まちづくり事業課長の計8名を中心として、当社がサポートをしながら検討をしています。地区の住民が利用できる公共施設の計画や、安全で安心な魅力あるまちづくりを推進していきます」（冨永）。
「ピアラシティに出店する企業と地権者で構成される『ピアラシティ協議会』では、地域を美しく保つための活動を行っています。今後は、まちの活性化のためのイベントの企画・実施を行っていきたいと考えています」（堀切理事長）。

「まちは住む人の『よりよいまちづくりを』という意識が大切」と話す堀切理事長。ふたつの会の活動が、住民全員のまちへの意識向上のきっかけになれば、と考えていらっしゃるようです。

当社は、より価値あるまちづくりのために、今後も将来を見据えた計画とスピーディな対応で、皆様をサポートしてまいります。 

＜事業の概要＞

＜事業の背景＞ 

■事業実現化への強い要望

事業開始以前、北鴻巣駅西側に広がっていたのは、のどかな田園風景でした。しかし、後継者不足や高齢化が進む農家では、農地以外での土地活用をしたいと考えていました。北鴻巣駅西口の開発は、駅が開業した昭和59年以来、土地活用をしたい地権者と、駅前の活性化をはかりたい行政、双方の要望だったのです。

しかし、事業化を検討する協議会から示される事業計画に対する地権者の賛同は 60％止まり。20年近く事業化ができずにいました。そこで平成15年、当社が事業推進をするにあたってコンサルティング事業を担当した技術者は、土地区画整理事業について次のように話します。

「土地区画整理事業には、行政にも住民にも『行政が行うものである』という意識があります。だから行政によって計画され、内容について住民が説明を受けて事業化する、という手法がとられます。しかし、土地区画整理事業というのは本来、まちを活性化し、その土地に暮らす住民がより便利に快適に毎日を送るための手法のひとつのはず。住民は『自分たちの事業である』という意識を持たなければなりませんし、施行者側は住民のニーズを聞くことから始めるべきなんです」。

＜導入技術＞

■ 「まちのため」から「自分たちのため」の事業へ

ヒアリングの結果、事業区域を当初の計画よりも大幅に縮小し、事業化に積極的な地権者の土地のみで行われることになりました。さらに、民間ディベロッパーを業務代行者として設定し、一括業務代行方式を導入することによって事業費不足におちいるリスクを軽減。地権者、民間企業、行政と協力しながら計画を進めていきました。

その結果、準備会を設立してから約2年で事業化。組合設立認可申請時で同意率93％（意見書なし）、仮換地指定時で100％の同意率を実現したのです。

■今、まちのために自分ができることは何か

従来、土地区画整理事業では、事業認可がおりてから街区確定、設計、仮換地指定が行われ、工事着工となります。しかし本事業では、認可前に街区確定から設計、想定換地までを実施。認可後には仮換地を行い工事を進めるだけとしたことによって工程的なゆとりも生まれ、まち開き後のまちの管理・運営についてしっかり考えることのできる事業となりました。

「土地区画整理事業というのは、まちづくりのためのひとつの手法であって、まちづくりそのものではありません。まちづくりにおいては、区画整理を行ったのち、まちをどのように管理・運営していくかが重要なのです。この事業では、設計の段階から地権者の方の中に『自分たちのためのまちづくり』という意識が育っていたことで、自然と『今、わたしたちがまちのためにできることは何か』を考えるようになっていました。それが、まちの維持・管理を行うNPO組織『NPO法人 エリアマネジメント北鴻巣』の結成に結びついていったのです」。（担当技術者）

新しくできた北鴻巣駅西口を出ると、目の前に色とりどりの花が咲くすみれ野中央公園が見えます。NPOの最初の活動は、この公園を花でいっぱいにすることでした。
「わたしたちは最初、『まちづくり』をしているという意識はありませんでした。『公園に花を植えてみませんか？』と言われて、みんなが通る駅前の公園を花でいっぱいにできたらいいな、電車の車窓から花をみかけた人が途中下車をして公園に寄ってくれるようになったらいいなと、そんな考えでした」（NPOスタッフ）。

＜事業の効果＞

■「まち自慢」ができるまちづくりを

NPOの活動は、現在ますますの広がりを見せています。
たとえば、「北鴻巣すたいる」の作成。土地区画整理事業を実施したことで、新しい住民の方がたくさん入居されてきます。新旧の住民たちと、まちづくりに関する考えを共有するため、まちづくりへの思いを冊子にまとめて配布しています。
また、昨年末の西口開設にあわせたイベントに続き、4月のまち開きイベントの準備もすすめられています。

「まちづくりの過程に立ち会えて、本当によかった。自宅自慢、子ども自慢はするけれど、まち自慢、公園自慢なんてしないでしょう？でも、わたしたちは友人が遊びに来たら、公園自慢をするんです。自分たちの公園、自分たちのまち、という意識が強いからですね。でも、このNPOの活動は強制ではありません。みんなができることをやればいい。この考え方は、自然と下の世代にも伝わっていくと思っています」（NPOスタッフ）。