実績紹介

SHOWAのまちづくり

三郷インターA地区 土地区画整理事業

借入金はゼロ、余裕ある資金繰りで将来を視野に入れたまちづくり

埼玉県の常磐自動車道、東京外環自動車道と首都高速道路6号の 三郷インターチェンジに近い、三郷インターA地区。当社は、その土地区画整理事業をサポートいたしました。

<事業の概要>

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<事業の背景>

■インターチェンジのポテンシャルを生かした商業・物流・工業拠点へ

つくばエクスプレスの開業により、急激に開発の進む埼玉県三郷市。常磐自動車道、東京外環自動車道の三郷インターに近い三郷インターA地区では、平成5年ごろから土地区画整理事業の準備が進められ、土地区画整理組合設立準備組合が発足しました。

misato_02.jpg「三郷インターA地区は、三郷市内の鉄道3駅からは、それぞれ2km程度の距離があるのですが、なんといっても三郷インターが近く、車による交通の便が良い。三郷市の地域活用長期構想で土地区画整理エリアに指定されたこともあり、商業・物流・工業拠点形成のために、埼玉県知事により「土地区画整理事業」の認可を受け、平成11年3月に土地区画整理組合が設立されました」。
と話すのは、三郷インターA地区の土地区画整理組合理事長 堀切氏です。

「コンセプトは『ふれあいとにぎわいの商業・物流・工業拠点』。インターチェンジのポテンシャルを活用し、土地区画整理事業によって生まれた保留地に商業・物流・工業施設の集積を図るというものです。事業の目玉は、14.08ha(43,000坪)の土地へ、核施設として大手スーパーマーケットが出店することでした」(堀切理事長)。

大手スーパーマーケットの出店予定地は、地権者182名分の土地で、地権者は、土地を貸すことで賃料を得られる予定になっていました。
総事業費は、約291億円。準大手ゼネコンが業務代行業者となり、調査設計費や工事費などの必要な資金を立て替える業務代行方式によって、事業が推進される計画でした。

■業務代行業者の経営破たんで事業が停滞、コンサルタントの導入へ

ところが、事業の認可前から業務代行業者の経営は少しずつ悪化していました。認可時には事実上の破たん状態となり、結局事業からの撤退が決まったため、組合は業務代行業者が立て替えていた資金の返済を迫られたのです。

「時はバブル崩壊後の大不況です。信用金庫、地方銀行、都市銀行、政策投資銀行に至るまで、多くの金融機関に組合運営資金の融資を要請しましたが、融資してくれる金融機関はひとつもありませんでした。しかし、事業はどうしても継続したい。そこで理事が組合に融資し、さらに三郷市に支援を求めました」(堀切理事長)。

組合と市は代わりの業務代行者を求めました。しかし数社候補企業が上がったものの成立には至りませんでした。行き詰まった事態を打開するため、コンサルタント選定に向けて、プロポーザルコンペを実施したのです。対象コンサルタントは、当社を含む3社でした。
「現在の状況、そして三郷インターA地区の特性を生かした具体的な再構築案及び資金の一部立て替えの提示があったことで最終的に昭和に依頼することになりました」(堀切理事長)。

このような経緯で当社は、平成13年4月より事業に参加することになり、平成21年現在、当社から事務局に職員8名を常駐させています。

<導入技術>

■まちの将来を見据えた事業の再構築

当社ではまず、事業と経営の内容について精査を行い、事業の再建計画を立案。その再建計画のポイントは、以下の3点でした。

●事業費の見直し
初期計画の見通しの甘さと、不況による土地価格の下落で、予定されていた291億円の確保は難しいと判断。しかしすでに認可が出ているので、設計図は大きく変えられません。そこで可能な限り公共用地を減らし、収入財源となる保留地面積を増やすと共に保留地の集約化をはかり、購入者のニーズに合わせた整備をすることで保留地価格を上げられるように検討しました。さらに、事業費を絞ることにより、事業続行を可能にしました。

●新たな出店企業の募集
事業の目玉である大手スーパーマーケットの出店は、事業停滞による引渡し期限の大幅遅延等のため合意解約となりました。しかしこの事業は、商業施設があってこその計画であり、大手スーパーマーケットの撤退は事業の根本がゆらぎかねない事態。早急な出店企業の募集が求められていました。
そこで当社は、まず出店予定地約4万3千坪のうち、1万坪の保留地を坪単価40万円で購入することを条件に、出店企業をコンペ形式で募集しました。その結果、平成15年5月に大手ホームセンターと保留地売買契約を締結することとなり、総合スーパーマーケットとホームセンターによる商業施設の確保と、40億円の資金確保を行いました。

●事業推進のスピードアップ
事業は、長引けば長引くほどコストがかかりますし、地権者にとっても自己利用がはかれないということになってしまいます。そこで、旧計画での商業施設開店予定日であった平成17年7月という目標は変更をせず、新たな商業施設のオープンを目指して主要道路の完成を含め、工事の計画・着工を行いました。

土地利用計画図
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<事業の効果>

■地域の付加価値を上げることに成功

商業地区においては、当初の予定より2カ月早い平成17年5月に、「ピアラシティ」としてまちびらきを行うことができました。ピアラシティには、大型ホームセンター「スーパービバホーム」、大型スーパー「イトーヨーカドー」、12スクリーンを持つシネマコンプレックス「MOVIX三郷」、アミューズメントパーク「ゲームパニック三郷」が出店。続いて沿道利用地区を含め、大型電気店、書店、紳士服販売店、住宅展示場、ガソリンスタンド、温泉施設、中古車販売店、飲食店などが次々にオープンし、たいへんな賑わいを見せています。
また、流通地区、工業地区にも次々と企業が入居し、地権者は地代を得られるようになったほか、三郷市でも固定資産税が農地から商工業用地となったことで、数千倍の税収となりました。

当社が事業にかかわった平成13年以来、事業のサポートを行っている、当社技術コンサルタントで組合事務局長を務める冨永は、次のように話します。

misato_04.jpg「土地区画整理事業は平成24年度までですが、現時点(平成20年度末)の工事の進捗度は95%であり、このまま行けば事業は大幅な黒字となることが見込まれます。しかし、事業終了がまちづくりの終わりではありません。道路を拡幅して換地を行い面的整備をするだけでなく、これからは、この賑わいをどうやって持続させていくのか、さらに付加価値を上げていくにはどうしたらいいのかを考えていかなければなりません。そこで、組合としては、将来に誇りを持てる魅力あるまちを創りあげるため、新たな事業計画を作成しているところです」(冨永)。

 

 

 

 

■活気が持続するまちのために

misato_05.jpgまちの価値を上げていくことがまちの元気につながり、まちの活気が持続することがまちの付加価値を上げていくことになります。そのため三郷インターA地区では、より価値の高いまちづくりを検討するための「景観検討委員会」と地区内商業者を中心に商業活性化を協議する「ピアラシティ協議会」というふたつの会が発足しました。

「『景観検討委員会』は、地区内の景観の向上とまちづくりのルールを検討するために発足しました。組合の理事6名と、三郷市の都市計画課長、まちづくり事業課長の計8名を中心として、当社がサポートをしながら検討をしています。地区の住民が利用できる公共施設の計画や、安全で安心な魅力あるまちづくりを推進していきます」(冨永)。
「ピアラシティに出店する企業と地権者で構成される『ピアラシティ協議会』では、地域を美しく保つための活動を行っています。今後は、まちの活性化のためのイベントの企画・実施を行っていきたいと考えています」(堀切理事長)。

「まちは住む人の『よりよいまちづくりを』という意識が大切」と話す堀切理事長。ふたつの会の活動が、住民全員のまちへの意識向上のきっかけになれば、と考えていらっしゃるようです。

当社は、より価値あるまちづくりのために、今後も将来を見据えた計画とスピーディな対応で、皆様をサポートしてまいります。 

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