著者：西村雅博
発表年：2008年
団体/大会名：区画整理フォーラム2008
【概要】
地権者にとっては、区画整理事業の完了とは新しい生活を送るためのスタート地点に立ったにすぎない。つまり、地権者が求めているものは、区画整理事業後に将来に亘って安心できる生活である。
本地区では、区画整理のノウハウだけでなく、まちでの生活シーンを具体的にイメージしていくことで、このまちに何が必要なのか、その実現のためにはどうしたらいいのかを、まちづくりに関わる幅広い分野の人々と議論・検討した。
また、自主管理組織によるエリアマネジメント活動についても我々コンサルタントが第三者の立場でサポートしていくことで活動を軌道に乗せていくことができたので、ここに報告する。
（地区概要）
本地区は埼玉県鴻巣市の中心に位置しており、ＪＲ高崎線「北鴻巣」西側9.3ｈａの組合施行の事業であり、平成21年4月のまち開きを目指し活動を行っている。
]]>
著者：秋山 堅也
発表年：2006年
団体/大会名：社内論文発表会
【概要】
東京都の市街化区域内農地は、平成3年時8,990ｈａあったが、平成13年時では5,725ｈａと10年間で36％減少しており、「農地として保全すべき」対象の生産緑地を含め、戸建住宅・集合住宅を中心とした計画性のない開発が進んでいる状況にある。
まちづくり3法の改正が行われ、市街地のコンパクト化、まちなか居住の推進へと施策の大きな方向転換がみられる中、今後しばらくは人口増が続くとみられる都心近郊において、これら低未利用地の市街化圧力に対する的確な対応が都市計画上の大きな課題になると考えられる。
このような状況の中、都心近郊の世田谷区においても、宅地化農地等の低未利用地を転用した開発行為が数多く行われ、平成7～17年の10年間で農地面積が26.1％減少している。加えて、農地所有者の高齢化に伴い、相続等の農地継承にかかる問題も顕在化しており、農地等低未利用地の開発、宅地化の進行は速まると考えられる。しかし、これまでの傾向から事業手法として土地区画整理事業が選択されることは少なく、計画性のない開発行為による市街化の進行により、行き止まり道路やネットワーク性が欠落した道路が形成され、元来狭隘で入り組んだ道路網が多く、防災上危険性の高い既成市街地の更なる悪化が懸念される。
以上の背景を踏まえ、本稿では、世田谷区の低未利用地3箇所をモデル地区として、3段階の公共施設整備レベル（①区画整理標準水準②区画整理緩和水準③開発行為）で整備計画（設計、概算事業費等算出）を作成し、地権者負担や公共施設整備の充足度の視点から比較・評価を行う。
その結果を踏まえ、都心近郊の低未利用地における良好な市街地形成に向けた、小規模土地区画整理事業の促進方策を考察することを目的とする。
]]>
著者：武田智和
発表年：2006年
団体/大会名：区画整理フォーラム2006
【概要】
現在、地方の既存商店街を中心に、モータリゼーション化により郊外の大規模商業施設等に客を奪われ、結果として中心市街地の空洞化現象が発生しており、全国的な問題となっている。
そこで、本論文では、既存商店街の活性化のために、
○土地の共同化・高度利用化による新たな拠点形成を目標として、土地区画整理事業の施行により
○共同・高度利用を図るための集約換地
○集約換地のもとでの土地活用・拠点運営のための仕組みづくり
が必要であるとし、平成14年の法改正により創設された高度利用推進区制度の活用を含めてＡ地区において試みてきた取組みについて述べる。
＜地区概要＞
沖縄県の地方都市にある中心市街地。地区を縦断する県道沿いを中心に商店街が形成され、一画には市場があり、その外周には住宅地が広がる。
商店街は空洞化現象が発生し、施設の老朽化が進み、空き店舗が目立ち活気を失っている。また、高齢化の進展や後継者問題も起きている。住宅地区域は道路・公園等の都市基盤が未整備なまま老朽化した住宅が密集した状況となっており、早急な整備が望まれていた。
そして、行政・地権者の協働により事業合意に至り、現在、土地区画整理事業及び住宅地区改良事業の合併施行による新たなまちづくりが進められている。
・地区面積：約16ｈａ
・土地所有者数：約300人（内、100㎡未満の権利者が約40人/未申告の借地権者が多数いる）
・筆数：約700筆
・都市計画決定：平成14年2月15日
・事業認可：平成15年6月25日
・仮換地指定：最終指定 平成18年1月6日（高度利用推進区への指定含む）
◆論文概要⇒ 高度利用推進区制度を活用した中心市街地の再活性化の取組み.pdf
]]>
著者：村田大樹
発表年：2006年
団体/大会名：区画整理フォーラム2006
【概要】
土地の高度利用や駅前の活性化を図るため土地区画整理事業に着手したものの、地権者の賛同は60％止まり、20年近く事業化できずに停滞していた事業を「民間ディバロッパーによる一括業務代行方式」で再構築し、組合をまちの自主管理法人に移行させ、新たなまちの活力を末永く維持していくための組織づくりを行っている地区がある。
本地区では、事業課題を解決し、地権者の優良な資産形成に協力したいという想いから、従来とは異なる発想・手法を用いて事業を立ち上げた。結果として、従来の区画整理事業が抱えていた、「地権者の行政に依存的な姿勢」「行政の資金的な負担」「民間企業の区画整理参画への不安材料」などの課題への有用な解決策に対し多くの示唆が得られたため、報告する。
＜地区概要＞
本地区は、埼玉県鴻巣市のほぼ中心の北鴻巣に隣接し、東側にＪＲ高崎線、西側に主要地方道鴻巣・川島線、南側は武蔵水路（荒川連絡水路）に囲まれた農地を中心とする面積9.3ｈａの組合施行による事業。平成17年12月に組合設立認可を受けている。
著者：楠本貴彦
発表年：2006年
団体/大会名：社内論文発表会
【概要】
土地区画整理事業では、産業廃棄物の処分は大きな問題となる。産業廃棄物が埋設されている従前の土地に換地される地権者が発生する事態を避けるために、産業廃棄物の処分を行わなければならない。しかし、一般的に産業廃棄物の処分費は膨大であり、事業の予算内で負担することができないのが現状である。そのため、処分費を誰がどのように負担するのかを検討する必要がある。
◆論文概要⇒ 産業廃棄物の処理を考慮した土地評価.pdf
]]>著者：鈴木建太朗
発表年：2006年
団体/大会名：社内論文発表会
【概要】
近年の社会構造の変化、地価下落等の影響により「事業運営が停滞・行き詰っている」「保留地販売が計画通り進まない」「事業経営が赤字・債務超過になっている」などの問題を抱えた土地区画整理組合が多くなってきている。また、それらの組合が支出の圧縮・再減歩・賦課金などの自助努力や新たな収入財源の確保等による解決策を見出すことに苦慮している。
事例として紹介する組合事業は都市計画事業の組合事業であるが、事業地区を縮小せざるを得ない状況の中で事業の再構築を目指す取り組みを行っているので、ここに紹介する。
地区の概要
地区名 ：Ｈ都市計画事業Ｈ土地区画整理事業
施行者 ：Ｈ土地区画整理組合
地区面積 ：約113ｈａ（うち仮換地指定済み約18ｈａ）
総事業費 ：約180.1億円
平均減歩率：30.58％
事業期間 ：平成8~25年度
地区性格 ：鉄道駅に近接し、公共施設及び住環境整備を目的とした新市街地型の区画整理
経緯 ：本地区は、保留地処分金・補助金・市助成金を主な収入財源にしており、現下の土地需要
の低下による保留地処分の停滞や市の財政悪化、地価下落の影響による補助金の削減等が
重なり、事業運営が非常に厳しくなり、抜本的な事業計画の見直しが必要になっていた。
組合運営 ：市として現状をふまえた課題/見直し方針を整理、理事/総代に提案した後、地権者に再構築案を提案することとなった。
◆論文概要⇒ 都市計画の見直しによる事業再構築の検討.pdf
]]>著者：山本和幸
発表年：2006年
団体/大会名：社内論文発表会
【概要】
全国的に地価が下げ止まり、景気動向も回復に向かっているが、組合土地区画整理事業の施行者である組合を取り巻く状況は厳しい状況である。この理由は、地価が下げ止まっているのは、中心市街地や交通要衝地など特色のある一部区域に限られ、一般地・郊外地においては現在も地価下落が継続しており、多くの土地区画整理組合の施行地区は郊外地であることが多いためである。
組合事業破綻の大きな原因は、
・組合の財産が保留地という流動資産であること
・地権者合意の困難さなどから事業が長期化すること
バブル崩壊前は、土地価格の上昇に支えられて収支が悪化することなく事業完了していたものが、
地価下落とともに収支が悪化する事業が多発した。
このような中、組合の自助努力が求められるようになってきたが、実情は各組合の状況や地方公共団体の指導が異なり、様々な状況に合わせて事業構造を改善しているのが実態である。
ここでは、事業構造が健全で円滑な事業推進が図られている組合事業を事例として、その資金計画及び事業推進の方針から考察を行う。
◆論文概要⇒ 組合の自助努力と公的支援のバランス.pdf
]]>著者：井村龍一
発表年：2006年
団体/大会名：社内論文発表会
【概要】
区画整理測量では、土地境界の位置を示す境界杭がある。境界杭の材質は、主に木杭・石杭・金属があり、設置する時期は、大きく分けて次の２つである。
・土地使用収益開始の際に石杭/金属標を設置する
・出来形確認測量において石杭/金属標を設置する
土地区画整理事業測量作業規定では、設置の段階を明確には義務付けてはおらず、現状としては施行者の指示により選択された手法を用いた作業で進められている。今後、何を基準にして手法を選択すればよいのかを検討した。
◆論文概要⇒ 使用収益開始と境界杭.pdf
]]>著者：安藤義晃
発表年：2004年
団体/大会名：区画整理フォーラム2004
【概要】
既成市街地の再整備は緊急かつ重要な政策課題であり、特に緊急を要しているのが、木造密集市街地の整備である。ここでは、既成市街地における合意形成プロセスを明らかにし、困難な合意形成を論理的に検討できる材料を提供していきたい。
◆論文概要⇒ 木造密集市街地のまちづくり合意形成に関する一考察.pdf
]]>著者：小澤守
発表年：2004年
団体/大会名：区画整理フォーラム2004
【概要】
今日、空間情報を利用したGIS（地理情報システム）の利用については、様々な分野で導入・整備が進められている。ここでは、区画整理事業をより円滑に進めるために、これらの技術を取り込みながら、コンピューターシステムを利用する方策についての考察を行う。
◆論文概要⇒ 区画整理事業におけるシステムの利用.pdf
]]>著者：橋元信裕
発表年：2004年
団体/大会名：区画整理フォーラム2004
【概要】
現在施行中の土地区画整理事業では、バブル崩壊後の地価下落の影響を受け事業費不足となっている地区が数多くある。今回は、Ａ市Ｋ地区の事例について紹介する。
地区概要
本地区は、小田急線Ｈ駅から北西約7.5㎞のところに位置する面積約34.8ｈａの組合施行の地区である。施行前の土地利用は約8割が山林で、地形的には最大約80mの標高差がある南傾斜の斜面となっている。
施行後は、高低差があることもあり、戸建住宅を中心とした住宅地として計画し、ほとんどが50坪前後の区画となるよう造成されている。
・組合設立認可：平成元年
・仮換地指定：平成5年
◆論文概要⇒ 組合施行土地区画整理事業の再建方法について.pdf
]]>著者：吉田 勝博/武田 智和
発表年：2004年
団体/大会名：区画整理フォーラム2004
【概要】
これまで、都市部においては逼迫する住宅宅地需要への対応と市街地拡大のために土地区画整理事業が展開されてきたが、近年では急速な情報化・国際化・少子高齢化等の社会経済情勢の変化に対応するため、都市機能の高度化及び都市居住環境の向上のための都市再生土地区画整理事業の推進が各都市で展開されている。
しかし、建物の密集した既成市街地での事業推進にあたっては、都市機能の更新に伴う高度利用の実現に対して、様々な権利者意向や土地状況があるため、事業プランの構築やそれを実現する区画整理技術の発展的展開が求められている。
本論文では、現在施行中である既成市街地の地区（約16ｈａ）における都市再生土地区画整理事業と住宅地区改良事業の合併施行を題材に、事業立ち上げから仮換地指定に向けて直面した、様々な事業実施課題の対応について、新たな展開方策を提案する。
]]>
著者：宇土行次郎
発表年：2002年
団体/大会名：区画整理フォーラム2002
従来、経済成長や人口増加に対応するため、宅地供給を主な目的として実施されてきた郊外型の土地区画整理事業は、バブル崩壊後の不況や少子高齢化の影響による需要減少や地価下落のために、厳しい対応を余議なくされている。
一方、既成市街地では中心市街地の空洞化が問題となっており、モータリゼーションの進展による商店街の衰退や地域コミュニティの崩壊が危機的状況にあり、その改善が早急な課題になっている。
このような背景から、土地区画整理事業は郊外型から市街地の居住環境改善や中心市街地の活性化を目的とした既成市街地の事業へとシフトしつつある。
本論文では、土地区画整理事業の一つの主流となりつつある既成市街地の事業における建物移転を中心とした課題点を整理し、その対応策に関して提言を行うものである。
著者：門井晃
発表年：2002年
団体/大会名：区画整理フォーラム2002
バブル崩壊後の社会経済状況は、不況・デフレ状況が10数年に及び、地価下落は底さえ見えず、
地価公示は住宅地・商業地いずれも下げ幅を拡大している。また、少子高齢化の波は急激に進行し、
人口は2007年をピークに減少し始め、土地区画整理事業は「地価下落と宅地需要の減少」という二重の逆境の中にある。
事業運営における資金調達においても、保留地処分が困難になるなど事業経営に支障をきたすことが危惧されるため、行政が、莫大な費用を要する土地区画整理事業を支援することが困難になってきている。
このような状況のなか財政の収支バランスが悪化し、土地区画整理事業が破綻や停滞に陥るケースが発生している。これらの事業を診断分析し有効な再構築案を策定するためには、従来の手法では不充分である。
当社ではこの状況を解決するため、土地区画整理事業に関わる多くの情報をデータ化してシステム
管理することで事業再構築の促進を可能にするＨｉＰＥＲシステムを開発し特許を取得した。
【ＨｉＰＥＲシステムについて】
ＨｉＰＥＲシステムは、事業再構築の検討を行うため、事業計画における道路・公園・調整池の移転など支出を構成する事業費情報及び、宅地・保留地などの土地情報をＣＡＤ情報に置き換え、これらの情報を面積対比表と連動させて事業計画変更の検討結果を図示する。
事業計画の数値とＣＡＤデータを連動させることで、設計図・減歩率・事業費について収支バランスの検証を即座に行うことができ、収入計画に応じた事業規模の整備が可能かどうかを、合理的かつ短期間に検討することが可能となる。
ＨｉＰＥＲシステムで得られた分析結果を、関係機関・地権者・金融機関・コンサルタントなどが一同に会した場で共有しながら、破綻原因や今後の事業計画を検討することで、事業再構築方針のスムーズな意思決定を実現する。
]]>
著者：小池明範／長谷川洋之
発表年：2002年
団体/大会名：区画整理フォーラム2002
我が国は、近年「成長型社会」から「成熟型社会」へと転換しつつあり、都市政策においても
「新市街地の整備」から「既成市街地の再編」へと変化している。
こうしたなか、バブル期に事業認可され、現在も施工中の組合施行の土地区画整理事業は、
地価下落や自治体の財源不足などの要因により事業収支バランスが悪化し、再減歩や賦課金の
徴収を余議なくされている地区も多数見受けられる。
本稿では、事業の初期段階から中断し、10年以上手つかずとなっていた組合区画整理に対して、
再構築を試みた事例をもとに、再構築の具体的方策及び今後の検討課題について述べる。
◆論文概要⇒ 組合施行土地区画整理事業の再構築の方策について.pdf
]]>